Liegenschaftsrecht

 

Der An- oder Verkauf einer Immobilie stellt vor allem in finanzieller Hinsicht regelmäßig eine bedeutsame Entscheidung dar. Selbst wenn man vollstes Vertrauen in den Vertragspartner hat, können gesetzliche Vorschriften, die im Zusammenhang mit Liegenschaftstransaktionen zu beachten sind, oft zu unerwünschten Überraschungen führen und nicht bedachte Rechtsfolgen nach sich ziehen. Sie sollten daher die rechtliche, steuerliche und treuhändige Abwicklung eines Kaufvertrages keinesfalls dem Zufall überlassen, sondern sich diesbezüglich von Ihrem Notar des Vertrauens als Spezialisten im Immobilienrecht eingehend beraten lassen. Der Notar sorgt von Beginn an für klare, transparente und übersichtliche Verhältnisse, wenn es um Ihre Rechte an Immobilien geht, und bewahrt Sie damit zuverlässig vor unliebsamen Überraschungen.

 

Seit Generationen wenden sich daher die Bürger an Notare, wenn es um die Gewährleistung von Rechtssicherheit und kompetente Beratung in Belangen des Grundbuchs und von Immobilienübertragungen geht. Unser Notariat bietet Ihnen unter anderem folgende Dienstleistungen im Liegenschaftsbereich:

 

• Einsichtnahme und Eintragungen in das Grundbuch;
• Verfassung von Vertragstexten und Grundbuchsurkunden;
• Beurkundung von Verträgen, Unterschriftsbeglaubigung bei Vertragsunterfertigung;
• treuhändige Verwahrung und Verwaltung des Kaufpreises;
• Beratung im Zusammenhang mit Immobilienertrag- und Grunderwerbsteuer;
• Auskunft über die zu erwartenden Kosten;
• Eintragung und Löschung von Pfandrechten, Dienstbarkeiten und sonstigen bücherlichen Rechten.

 

Kaufverträge

In der Praxis nimmt der Notar bei der Abwicklung von Immobilienverträgen in Österreich eine wichtige Rolle ein. Eintragungen im Grundbuch erfolgen nur aufgrund öffentlicher Urkunden oder solcher Privaturkunden, auf denen die Unterschriften der Vertragsparteien gerichtlich oder notariell beglaubigt sind. Darüber hinaus bedarf es häufig der Einholung öffentlich-rechtlicher Genehmigungen zur Rechtswirksamkeit von Kaufverträgen (Verlassenschaftsgericht, Pflegschaftsgericht, Ausländergrundverkehrsbehörde, Grundverkehrskommission, Agrarbehörde etc.). In diesen Fällen kümmert sich der Notar um die Erfüllung der rechtlichen Voraussetzungen und Beibringung der erforderlichen Bewilligungen, um die ordnungsgemäße Registrierung Ihres Eigentumsrechtes im Grundbuch zuverlässig zu gewährleisten.

 

Treuhandschaft

Bei der Veräußerung von Liegenschaften, Häusern oder Wohnungen fungiert der Notar in den meisten Fällen als Treuhänder, um eine reibungslose, korrekte und sichere Abwicklung der Kaufpreisgebarung sicherzustellen. Dies ist vor allem bei Fremdfinanzierung des Kaufpreises über Bankinstitute mit grundbücherlicher Sicherstellung des Kredites oder Darlehens durch Eintragung einer Hypothek im Grundbuch erforderlich.

 

Die Treuhandschaft dient der Absicherung aller Beteiligten eines Kaufvertrages:

 

• Sie sichert den Käufer dahingehend ab, dass der von ihm erlegte Kaufpreis erst dann an den Verkäufer weitergeleitet wird, wenn sämtliche Voraussetzungen für den Eigentumserwerb erfüllt sind.
  
  
• Umgekehrt gewährt sie dem Verkäufer dahingehend Sicherheit, dass der Kaufpreis beim Treuhänder tatsächlich einlangen muss und ihm die treuhändig hinterlegte Summe nach Vorliegen der Auszahlungsvoraussetzungen letztlich wirklich zukommt.
  
  
• Der Bank gegenüber, die den Immobilienkauf finanziert, haftet der Treuhänder dafür, dass das Eigentumsrecht zu Gunsten des Käufers nur unter der Voraussetzung der gleichzeitigen Eintragung eines Pfandrechtes (Hypothek) zur Besicherung des Bankkredites im Grundbuch einverleibt wird.

 

Treuhandregister

Jede vom Notar übernommene Treuhandschaft ist im Treuhandregister des österreichischen Notariats zu registrieren. Für jede einzelne Kaufvertragsabwicklung wird ein eigenes Treuhandkonto bei der Notartreuhandbank AG eröffnet. Diese Vorgangsweise gewährleistet zusätzliche Sicherheit und eine besondere Absicherung der Vertragsparteien durch den hohen Versicherungsschutz des notariellen Treuhandregisters.

 

Rangordnung

Als zusätzliche Sicherheit für den Käufer wird bei Kaufverträgen in aller Regel eine Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung im Grundbuch eingetragen. Dadurch wird dem Käufer ein bestimmter Rang für die Eintragung seines Eigentumsrechtes gesichert. Darüber hinaus wird ihm dadurch die Möglichkeit gegeben, die Löschung nachrangiger Eintragungen und Belastungen im Grundbuch zu beantragen, sollten solche zwischen der Anmerkung der Rangordnung und der Einverleibung seines Eigentums ohne sein Einverständnis eingetragen worden sein. Die Veräußerungsrangordnung bewahrt den Käufer damit vor dem Risiko, dass die von ihm erworbene Liegenschaft zwischen Vertragsabschluss und endgültiger Eintragung seines Eigentumsrechtes im Grundbuch unberechtigterweise belastet oder weiterverkauft wird.

 

Grundbuch

Sämtliche Liegenschaften auf dem Staatsgebiet der Republik Österreich sind im Grundbuch registriert. Dabei handelt es sich um ein von der Justiz elektronisch geführtes Verzeichnis, aus dem insbesondere ersichtlich und ableitbar ist, wer Eigentümer einer bestimmten Liegenschaft ist, wem an dieser bestimmte Rechte zustehen und ob bezüglich einer Liegenschaft Pfandrechte (Hypotheken) oder sonstige bücherliche Lasten eingetragen sind.

 

Das Grundbuch ist öffentlich, sodass jeder Bürger darin Einsicht nehmen und sich über die wichtigsten Eckdaten eines bestimmten Grundstückes einschließlich der Eigentumsverhältnisse informieren kann. Das Grundbuch gewährleistet einen strukturierten,  geordneten und nachvollziehbaren Liegenschaftsverkehr, es erlaubt einem Kaufinteressenten, sich vor Vertragsabschluss umfassend über den aktuellen Grundbuchstand zu informieren und schützt dessen Vertrauen auf die Richtigkeit und Vollständigkeit der vorhandenen Grundbuchseintragungen.

 

Jeder Notar in Österreich ist gesetzlich verpflichtet, in seiner Kanzlei die technischen Voraussetzungen zu schaffen, um jedermann Einsicht in das elektronisch geführte Grundbuch gewähren zu können. Sie können von uns jederzeit und unkompliziert einen beglaubigten Grundbuchsauszug ohne vorherige Terminvereinbarung erhalten.

 

Wohnungseigentum

Wohnungseigentümer haben als Miteigentümer eines bestimmten Anteiles einer Liegenschaft, auf welcher ein Wohnhaus errichtet ist, das Recht, konkret zugeordnete selbständige Wohnungseigentumsobjekte (Wohnungen, Stellplätze, Geschäftsräumlichkeiten etc.) ausschließlich zu nutzen.

 

Neben einer einzelnen natürlichen oder juristischen Person kann auch eine Eigentümerpartnerschaft bestehend aus zwei natürlichen Personen Wohnungseigentümer im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes sein. Dabei macht es keinen Unterschied, ob es sich bei den Partnern im Eigentum um Ehegatten, hetero- und homosexuelle Lebensgefährten, Geschwister, Eltern und/oder Kinder, Verwandte oder Fremde handelt; auch zwei völlig fremden Personen ist es möglich, eine Eigentümerpartnerschaft zu begründen.

 

Die rechtlichen Fragen im Zusammenhang mit einer solchen Eigentümerpartnerschaften sind zahlreich und vielfältig. Insbesondere sieht das Wohnungseigentumsgesetz vor, dass im Ablebensfall eines Partners dem überlebenden Eigentümerpartner der Anteil des Verstorbenen am Mindestanteil automatisch zuwächst und dieser als Ausgleich dafür   grundsätzlich den sogenannten Übernahmspreis, der dem halben Verkehrswert der Wohnung entspricht, an die Verlassenschaft zu zahlen hat. Diese Zahlungsverpflichtung kann dem Partner durch eine letztwillige Verfügung oder Schenkung auf den Todesfall erlassen werden. Die Rechte und Pflichten im Verhältnis der Wohnungseigentümer eines Hauses zueinander und werden im so genannten Wohnungseigentumsvertrag näher geregelt, der vor jedem Ankauf einer Wohnung eingesehen und für Sie geprüft werden sollte.

 

Unsere Kanzlei ist spezialisiert auf dem Gebiet des An- und Verkaufes von Wohnungen und Immobilien. Wir beraten Sie umfassend im Zusammenhang mit der Begründung, dem Erwerb und Verkauf von Wohnungseigentum, und freuen uns, Sie bei der Realisierung Ihres nächsten Immobilienprojektes begleiten zu dürfen!

 

Baurecht und Superädifikate

Nach dem österreichischen Zivilrecht geht das Eigentum an Grund und Boden sowie am Gebäude prinzipiell Hand in Hand. Eine Ausnahme hievon bildet das Baurechtsgesetz, das  die rechtlichen Voraussetzungen für die Eröffnung selbständiger Baurechtseinlagen im Grundbuch näher regelt. Auf diese Weise können Sie Eigentum an einem Gebäude erwerben, ohne zugleich Eigentümer an Grund und Boden zu sein.

 

Das Baurecht kann für die Dauer von 10 bis maximal 100 Jahren eingeräumt werden und wird im Wege einer eigenen Baurechtseinlage im Grundbuch vermerkt. Im Regelfall ist ein jährlicher Bauzins an den Grundeigentümer zu entrichten. Bei Erlöschen des Baurechtes fällt das Gebäude an den Eigentümer der Liegenschaft zurück.

 

Abgesehen vom Baurecht kennt die österreichische Rechtsordnung auch die Möglichkeit, ein Bauwerk auf fremdem Grund als so genanntes „Superädifikat“ zu besitzen. Dabei handelt es sich um ein Gebäude, das nach den Vorstellungen des Gesetzgebers in der Absicht errichtet wird, nur vorübergehend und nicht dauerhaft auf dem Grundstück zu verbleiben. Die Grundlage für die Berechtigung zur Nutzung der Grundfläche, auf welcher das betreffende Superädifikat errichtet ist, bildet in der Regel ein (Unter)Pachtvertrag mit dem Grundeigentümer, der die wechselseitigen Rechte und Pflichten der Vertragsparteien näher definiert.

 

Sowohl Superädifikate als auch Baurechte können komplexe rechtliche Fragestellungen und Probleme aufwerfen, insbesondere bei Übertragungs- und Verkaufsvorgängen oder im Ablebensfall. Lassen Sie sich daher durch unsere Kanzlei umfassend beraten, sollten Sie beabsichtigen, ein Baurecht oder Superädifikat zu erwerben bzw. ein solches zu veräußern.

 

Kaufvertragsabwicklung

Die Abwicklung eines Immobilienkaufvertrages verlangt eine Reihe von Schritten, bei denen der Notar eine zentrale Rolle übernimmt. Als Vertragserrichter ist er verpflichtet, sowohl die Interessen der Verkäufer- als auch der Käuferseite zu wahren. In der Regel wird der Notar initial durch den Kaufinteressenten persönlich oder über einen beauftragten Immobilienmakler vorgeschlagen und kontaktiert. Im Zuge eines kostenlosen Erstgesprächs werden üblicherweise auf Grundlage eines angenommenen Kaufanbotes dem Notar die wesentlichen Daten für die Vertragserrichtung zur Verfügung gestellt.

 

Dies sind insbesondere:

 

• Namen, Geburtsdaten und Sozialversicherungsnummern der beteiligten Parteien,
• Liegenschaftsdaten wie Einlagezahl, Katastralgemeinde, Anteil, Wohnungseigentumsobjekt etc.,
• Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten,
• Übergabe- und Verrechnungsstichtag,
• Gewährleistungszusagen,
• Art der Kaufpreisfinanzierung (Eigen- oder Fremdfinanzierung),
• Angaben zur Lastenfreistellung des Kaufobjektes.

 

Darüber hinaus wird der Käufer über die voraussichtlichen Kosten, Steuern und Gebühren im Zusammenhang mit der Abwicklung des Kaufvertrages eingehend informiert und in der Regel ein Pauschalhonorar mit dem Notar als Vertragserrichter vereinbart.

 

Im Anschluss daran werden vom beauftragten Notar alle weiteren Details zur Erstellung des Kaufvertragsentwurfes ermittelt. Bei Wohnungseigentumsobjekten wird die zuständige Hausverwaltung kontaktiert, um den Wohnungseigentumsvertrag und den Energieausweis und anzufordern. Darüber hinaus holt der Notar Informationen darüber ein, ob sämtliche Betriebskosten vom Verkäufer ordnungsgemäß entrichtet wurden oder diesbezügliche Rückstände bestehen, eine Reparaturrücklage existiert und diese ordnungsgemäß dotiert wurde oder anstehende Sanierungsmaßnahmen zu erwarten sind. Der Verkäufer selbst wird zur Abgabe der für die Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer erforderlichen Angaben und Übermittlung der diesbezüglichen Belege eingeladen. Für den Fall einer Fremdfinanzierung wird mit dem den Kaufpreis finanzierenden Bankinstitut Kontakt aufgenommen, um die Voraussetzungen für die Übernahme der Treuhandschaft und deren Abwicklung durch den Notar zu klären.

 

In der Folge werden die Entwürfe des Kaufvertrages sowie der Treuhandvereinbarung erstellt und an die Parteien zur Durchsicht und Stellungnahme zirkuliert. Nach Klärung sämtlicher offenen Fragen und Einarbeitung allfälliger Änderungswünsche  kommt es schließlich zur Kaufvertragsunterzeichnung durch die Parteien in den Kanzleiräumlichkeiten des Notars.

 

Während der Kaufvertrag selbst sämtliche Regelungen und Bedingungen für die Übertragung des lastenfreien Eigentumsrechtes an den Käufer enthält, definiert die gesondert abgeschlossene Treuhandvereinbarung den Geldfluss und stellt sicher, dass der Kaufpreis erst nach lastenfreier Einverleibung des Eigentums des Käufers im Grundbuch an den Verkäufer ausbezahlt wird. Vor oder nach Unterfertigung von Kaufvertrag und Treuhandvereinbarung wird der Kaufpreis auf ein notarielles Anderkonto bei der Notartreuhandbank erlegt, welches ausschließlich für diesen einzelnen Geschäftsfall eröffnet und geführt wird. Außerdem werden die Grunderwerbsteuer und Eigentumsrechtseintragungsgebühr beim Notar mit dem Auftrag hinterlegt, die Selbstberechnung vorzunehmen und für eine fristgerechte Entrichtung der Steuer an das zuständige Finanzamt Sorge zu tragen. Sollte käuferseitig eine Fremdfinanzierung in Anspruch genommen werden, fällt überdies für die Einverleibung des Pfandrechtes im Grundbuch eine Eintragungsgebühr an, welche allerdings nicht beim Notar zu erlegen ist, sondern dem Käufer direkt vom Grundbuch vorgeschrieben wird.

 

Der Notar führt im elektronischen Wege die Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer, Eigentumseintragungsgebühr und Immobilienertragsteuer für die Vertragsparteien durch und gewährleistet eine fristgerechte Überweisung an die zuständigen Finanzämter. Sobald der vereinbarte Kaufpreis auf dem Treuhandkonto bei der Notartreuhandbank vollständig eingelangt ist, veranlasst der Notar die erforderlichen Schritte zur Durchführung des Kaufvertrages im Grundbuch. Dabei ist abgesehen von der Einverleibung des Eigentumsrechts an der vertragsgegenständlichen Liegenschaft in der Regel auch die Lastenfreistellung des Objektes für den Käufer zu erwirken, um diesem von Hypotheken, Dienstbarkeiten, Belastungs- und Veräußerungsverboten etc. unbelastetes Eigentum an der Liegenschaft zu verschaffen.

 

Nach erfolgreicher Durchführung des Kaufvertrags im Grundbuch überweist der Notar schließlich den Kaufpreis, nach Abzug einer allfälligen Immobilienertragsteuer, an den Verkäufer, wodurch die Kaufvertragsabwicklung abgeschlossen wird.

 

Schenkungsverträge

Ein Schenkungsvertrag ist dadurch gekennzeichnet, dass die Übertragung des Eigentums am Schenkungsgegenstand freigiebig und ohne Gegenleistung an den Geschenkgeber erfolgt. Die Abwicklung von Schenkungsverträgen ist jener von Kaufverträgen ähnlich, wobei allerdings mangels Entgeltlichkeit eine treuhändige Abwicklung von Zahlungsflüssen durch den Notar in der Regel unterbleibt.

 

Anlässlich eines Erstgespräches werden zunächst die wesentlichen Details der in Aussicht genommenen Schenkung besprochen und die Parteien vom Notar über die Möglichkeiten der Vertragsgestaltung beraten. Häufig werden in Schenkungsverträgen über Liegenschaften zu Gunsten der Geschenkgeber Vorbehaltsrechte und Sicherheiten, etwa ein  Wohnungsgebrauchsrecht, ein Fruchtgenussrecht oder ein Belastung- und Veräußerungsverbot vereinbart. Bei der Einverleibung des Eigentumsrechts für den Geschenknehmer im Grundbuch sind diese vertraglich vereinbarten Rechte zu berücksichtigen. Der Geschenknehmer erlangt in solchen Fällen somit kein lastenfreies Eigentum an der betreffenden Liegenschaft.

 

Darüber hinaus werden die Parteien vom Notar über die steuer- und gebührenrechtlichen Implikationen der Schenkung von Liegenschaftsvermögen, insbesondere im Hinblick auf die vom Geschenknehmer zu entrichtende Grunderwerbsteuer und Grundbuchseintragungsgebühr, sowie deren erbrechtliche Konsequenzen, wie die An- und Hinzurechnung von Schenkungen beim Erb- und Pflichtteil des Geschenknehmers, aufgeklärt.

 

Nach Erstellung des Vertragsentwurfes wird dieser an die Parteien zur Durchsicht, Prüfung und Stellungnahme übermittelt. Im Anschluss daran wird nach Klärung offener Fragen und Vornahme allfälliger Adaptierungen im Vertragstext aufgrund von Änderungs- oder Ergänzungswünschen der Parteien mit diesen ein Unterfertigungstermin vereinbart. Anlässlich des Unterschriftstermins wird der Vertrag in Gegenwart der Parteien verlesen und in allen Details nochmals mit diesen ausführlich besprochen. Zu beachten ist, dass Schenkungsverträge ohne tatsächliche Übergabe verpflichtend als Notariatsakt zu errichten sind.

 

Der mit der Abwicklung des Schenkungsvertrages beauftragte Notar hat im Rahmen der Selbstbemessung für den Geschenknehmer die Grunderwerbsteuer und grundbücherliche Eintragungsgebühr selbst zu berechnen sowie fristgerecht an das zuständige Finanzamt abzuführen. Sodann werden die erforderlichen Schritte zur Durchführung des Schenkungsvertrages im Grundbuch durch Einverleibung des Eigentumsrechtes für den Geschenknehmer und allfälliger Vorbehaltsrechte für die Geschenkgeber veranlasst. Sobald die Verbücherung des Schenkungsvertrages antragsgemäß vollzogen wurde, informiert der Notar sämtliche Parteien über die erfolgreiche Eintragung des Eigentümerwechsels und den aktuellen Grundbuchsstand.

 

 

Fremdfinanzierung

Häufig ist der Ankauf einer Liegenschaft nur durch Aufnahme von Fremdkapital einer kaufpreisfinanzierenden Bank möglich oder aus anderen Gründen gewünscht bzw. sinnvoll. In der Regel erfolgt die Fremdfinanzierung durch Aufnahme eines Bankkredites, verbunden mit der Einräumung einer Hypothek als Sicherstellung zu Gunsten des finanzierenden Bankinstitutes an den kaufgegenständlichen Liegenschaftsanteilen.

 

Der Notar übernimmt nun als Treuhänder die finanzielle Abwicklung der Liegenschaftstransaktion. Zu diesem Zweck wird bei der Notartreuhandbank ein ausschließlich für diesen Geschäftsfall geführtes Treuhand – Anderkonto eröffnet, auf welches der Kaufpreis einzuzahlen ist. Im Sinne der Treuhandvereinbarung ist der Kaufpreis durch den Notar erst und nur dann an den Verkäufer weiterzuleiten, wenn das Eigentumsrecht an der vertragsgegenständlichen Liegenschaft für den Käufer im vereinbarten Lastenstand grundbücherlich einverleibt und gleichzeitig das Pfandrecht zu Gunsten der finanzierenden Bank im gewünschten Rang eingetragen ist. Es liegt eine sog. mehrseitige Treuhandschaft vor, da der Notar zugleich als Treuhänder für Käufer, Verkäufer und finanzierende Bank fungiert. Durch die treuhändige Abwicklung wird eine für sämtliche Parteien abgesicherte, zufriedenstellende Lösung geschaffen. Der Käufer wird grundbücherlicher Eigentümer der Liegenschaft, der Verkäufer erhält den Kaufpreis und die finanzierende Bank hat die Garantie, dass der von ihr zur Verfügung gestellte Kreditbetrag ausschließlich zur Finanzierung des besicherten Immobilienankaufs Verwendung findet und für sie zur Absicherung das Pfandrecht an der kaufgegenständlichen Liegenschaft (in der Regel im ersten Geldrang) einverleibt wird.

 

Immobilienertragsteuer (ImmoESt)

Gewinne aus entgeltlichen Veräußerungen von Grundstücken, wozu Grund und Boden, Gebäude inkl. Eigentumswohnungen, Superädifikate und grundstücksgleiche Rechte (z.B. Baurechte) zu zählen sind, unterliegen der Einkommensteuerpflicht. Demgegenüber unterliegen Schenkungen und Erbschaften mangels Entgeltlichkeit nicht der ImmoESt.

 

Die ImmoESt beträgt 30% der Bemessungsgrundlage, die dem Veräußerungsgewinn entspricht. Der Veräußerungsgewinn ergibt sich wiederum aus der Differenz zwischen dem erzielten Verkaufserlös und den vormaligen Anschaffungskosten.

 

Für die Gewinnermittlung muss zwischen sog. „Neu-Grundstücken“ und „Alt-Grundstücken“ unterschieden werden. Dabei ist zu prüfen, ob das Grundstück am 31.03.2012 steuerverfangen war oder nicht. Demnach handelt es sich bei Grundstücken, die vor dem 31.03.2002 angeschafft wurden, um „Alt-Grundstücke“ und bei Grundstücken, die nach dem 31.03.2002 angeschafft wurden, um „Neu-Grundstücke“. Während beim „Alt-Grundstück“ die historischen Anschaffungskosten mit einem fiktiven Pauschalwert in Höhe von 86% des Veräußerungserlöses anzusetzen sind, gilt es beim „Neu-Grundstück“ die tatsächlichen Anschaffungskosten vom Veräußerungserlös abzuziehen und auf diese Weise den steuerpflichtigen Gewinn konkret zu ermitteln. Beim „Alt-Grundstück“ beträgt der anzunehmende Veräußerungsgewinn, der mit 30% ImmoEst zu versteuern ist, demnach 14% und somit 4,2 % des erzielten Veräußerungserlöses.

 

In bestimmten Fällen bestehen Befreiungen von der ImmoESt:

 

Hauptwohnsitzbefreiungen

Die Veräußerung einer Liegenschaft (Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus) unterliegt nicht der ImmoESt, wenn der Verkäufer seit ihrer Anschaffung bis zur Veräußerung durchgehend für mindestens zwei Jahre dort gewohnt hat und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird. Die Aufgabe des Hauptwohnsitzes durch den Verkäufer hat innerhalb eines Jahres nach der Veräußerung zu erfolgen.

Darüber hinaus ist die Hauptwohnsitzbefreiung von der ImmoESt auch dann anwendbar, wenn der Verkäufer die betreffende Liegenschaft in den letzten zehn Jahren vor der Veräußerung zumindest fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt hat. In diesem Fall ist es nicht erforderlich, dass das Objekt bis zum Veräußerungszeitpunkt vom Verkäufer als Hauptwohnsitz genutzt wurde.

 

Herstellerbefreiung

Gewinne aus der Veräußerung selbst hergestellter Gebäude können ebenfalls einkommensteuerfrei sein. Der Verkauf von Grund und Boden unterliegt demgegenüber der ImmoESt, außer die Hauptwohnsitzbefreiung gelangt im Einzelfall zur Anwendung.

 

Ein Gebäude gilt dann als „selbst hergestellt“, wenn der Steuerpflichtige dieses neu errichtet und/oder das Bauherrenrisiko getragen hat. Beauftragt der Steuerpflichtige einen oder mehrere Professionisten mit der Errichtung seines Gebäudes, ist die Herstellerbefreiung dann anwendbar, wenn der Steuerpflichtige das finanzielle Risiko allfälliger Kostenüberschreitungen selbst zu tragen hatte.

 

Wurden mit dem selbst hergestellten Gebäude Einkünfte erzielt, kommt die Herstellerbefreiung nicht zur Anwendung; bei Vermietung des betreffenden Gebäudes kann die Herstellerbefreiung nur für den nicht-vermieteten Teil desselben geltend gemacht werden.

 

Weitere Befreiungen

Weitere Befreiungen von der ImmoESt bestehen für Enteignungen und bestimmte Tauschvorgänge im Rahmen von Zusammenlegungs-, Flurbereinigungs- und Baulandumlegungsverfahren. Für die Steuerbefreiung beim Tausch von Grundstücken sind die besteuerungsrelevanten Bewertungsansätze der eingetauschten Grundstücke fortzuführen.

 

Grunderwerbsteuer (GrESt)

Sowohl der entgeltliche Kauf als auch die unentgeltliche Schenkung und der Erwerb von Todes wegen (Erbschaft, Vermächtnis) einer Liegenschaft sind Erwerbsvorgänge, die der Grunderwerbsteuer (GrESt) unterfallen. Diese Steuer beträgt beim Kauf einer Liegenschaft grundsätzlich 3,5% der Bemessungsgrundlage (Kaufpreis). Bei einer Liegenschaftsschenkung, beim Erwerb von Todes wegen oder bei einem entgeltlichen oder unentgeltlichen Erwerb innerhalb des begünstigten Familienkreises (§ 26a GGG) kommt bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer der sog. „Stufentarif“ (§ 7 GrEStG) zur Anwendung.

 

Demnach beträgt die Grunderwerbsteuer in den vorgenannten Fällen:

 

• für die ersten € 250.000 0,5% der Bemessungsgrundlage,
• für die nächsten € 150.000 2% der Bemessungsgrundlage,
• darüber hinaus 3,5% der Bemessungsgrundlage.
  
  

Als Steuerbemessungsgrundlage ist hier der sog. „Grundstückswert“ heranzuziehen, welcher wahlweise unter Anwendung einer der drei nachgenannten Methoden ermittelt werden kann:

 

• Pauschalwertmodell der Finanzverwaltung,
• Immobilienpreisspiegel der Statistik Austria,
• Gutachten eines gerichtlich beeideten Immobiliensachverständigen,
  
  

Das Pauschalwertmodell stellt auf den Grund- und Gebäudewert nach Maßgabe gesetzlich vorgegebener Parameter wie Grundfläche, Bodenwert, Hochrechnungsfaktor, Nutzfläche/Bruttogrundrissfläche, Baukostenfaktor und Abschläge für Alter und Art des Gebäudes ab. Aufgrund eines geeigneten Sachverständigengutachtens besteht die Möglichkeit, einen geringeren gemeinen Wert des Grundstücks nachzuweisen, der dann zulässigerweise als Bemessungsgrundlage zur Berechnung der Grunderwerbsteuer herangezogen werden kann.

 

Schuldner der Grunderwerbsteuer sind grundsätzlich sämtliche am jeweiligen Erwerbsvorgang beteiligten Personen zur ungeteilten Hand, somit beim Kaufvertrag sowohl Käufer als auch Verkäufer, bei Schenkungen Geschenknehmer wie auch Geschenkgeber. Im Innenverhältnis wird allerdings vertraglich regelmäßig vereinbart, dass der Erwerber (Käufer, Geschenknehmer) die Grunderwerbsteuer aus eigenem bei diesbezüglicher Schad- und Klagloshaltung des Übergebers (Verkäufer, Geschenkgeber) zu zahlen hat. Um die fristgerechte und vollständige Zahlung der Steuer durch den Erwerber abzusichern, ist diese auf das Steuer-Anderkonto des Notars zu erlegen, von wo aus wiederum die rechtzeitige Entrichtung an das zuständige Finanzamt erfolgt.

 

Der Notar ist zur Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer im elektronischen Weg über Finanz-Online berechtigt, wodurch das zuständige Finanzamt vom steuerpflichtigen Erwerbsvorgang informiert wird. Die Selbstberechnung durch den Notar ersetzt die finanzamtliche Anzeige des Erwerbsvorganges, auf deren Grundlage durch das Finanzamt erst die Grunderwerbsteuer bescheidmäßig vorgeschrieben werden würde, und trägt damit wesentlich zu einer raschen, unbürokratischen und unkomplizierten Abwicklung der Liegenschaftstransaktion bei.

 

Eintragungsgebühr

Zusätzlich zur Grunderwerbsteuer, die an das zuständige Finanzamt abzuführen ist, fällt anlässlich der Einverleibung des Eigentumsrechtes im Grundbuch eine sog. Eintragungsgebühr an. Dabei handelt es sich um eine gerichtliche Gebühr, die an das zuständige Grundbuchsgericht, das die Eintragung vorzunehmen hat, zu entrichten ist. Die Gebühr beträgt 1,1% vom Wert jenes Rechtes, das grundbücherlich eingetragen werden soll (z.B. Kaufpreis, Grundstückswert).

 

Nach § 26a Gerichtsgebührengesetz (GGG) sind bestimmte Erwerbsvorgänge begünstigt, bei welchen die Eintragungsgebühr nur 1,1% des dreifachen steuerlichen Einheitswertes der veräußerten Liegenschaft, maximal jedoch 30% des Wertes des einzutragenden Rechts beträgt. Hierunter fallen Rechtsgeschäfte im erweiterten Familienkreis, etwa die Übertragung an Ehegatten, Geschwister, Nichten und Neffen oder Lebensgefährten mit gemeinsamem Wohnsitz, sowie bestimmte gesellschaftsrechtliche Übertragungsvorgänge (z.B. die Übertragung eines Grundstücks bei einer Verschmelzung).

 

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